承租商铺遇拆迁时承租人受偿权如何认定与处理？

商铺如遇拆迁，出租人往往在拆迁单位签订拆迁补偿安置协议前向法院提起诉讼，要求解除其与承租人之间的租赁合同关系。被拆迁人与拆迁单位签订补偿安置协议之后，承租人以其未获得签约资格或者未得到充分的补偿、安置为由而提起诉讼的情形亦不在少数。因此探讨承租人在商铺拆迁时的利益保护具有重要现实意义。 

（一）对设备搬迁、安装费用以及重置费用的司法认定

如补偿安置协议或者补偿安置一次性清单对上述费用予以明确列项，则上述项目所涉款项无论系拆迁单位据实结算所得（一般情形下，拆迁单位不会去据实结算）还是仅为做账、审计所需予以填写，法院应当认定上述款项归承租人所有；如补偿安置协议或者一次性清单中并无上述项目，法院需仔细审查拆迁单位是否将其混入其他项目比如一次性补偿款项之中。

（二）对商铺租赁合同解除的谨慎认定

出租人和承租人之间并非简单的租赁合同纠纷，更涉及拆迁补偿款项分割纠纷。在处理类似案件时，切忌简单按照双方合同约定作出解除合同的判决，因该种处理方式并未解决双方之间的纠纷，反而使承租人可能无法向出租人主张拆迁补偿款项，使得矛盾进一步激化。因此，应对租赁合同纠纷谨慎处理，必要时裁定中止审理，等拆迁补偿安置协议签订后对合同纠纷与拆迁补偿款项分割一并予以处理，真正实现案结事了。 

（三）承租人对承租商铺投入装修的拆迁补偿考量 

如果拆迁单位对装修补偿予以单列，则除非被拆迁人举证证明其对商铺进行了装修，该款项亦有其份额，否则，法院应当将该款项全部判归承租人所有。如果拆迁单位并未单列装修补偿这一项目，在承租人举证确有装修损失情形下，亦应在一次性补偿款项的分割中对承租人利益予以倾斜。

（四）奖励费的划分原则 

虽然，与拆迁单位签订协议的往往是被拆迁人，但是否及时搬离并移交商铺则往往取决于承租人。因此，对奖励费被拆迁人与承租人皆有权主张，如被拆迁人不愿将该款项给予承租人或者对份额划分无法与承租人达成一致，法院可首先咨询拆迁单位意见，让其明确奖励费发放的依据，并据此作出判决；如拆迁单位不愿予以明确，则法院可在综合衡量当事人可得拆迁款项基础上行使自由裁量权，以确定承租人的具体份额。 

（五）对承租人停产停业损失的合理认定 

如拆迁补偿安置明细中存在该一项目，而被拆迁人并未在承租商铺内从事经营获得，则法院应将该款项判归承租人所有。但如果拆迁款项明细中并无该项目，而承租人对停产停业损失往往又举证不能，法院亦只能基于利益平衡原则，在“一次性补偿款”中对当事人的失衡利益予以必要矫正，以保护承租人的合法权益。如果拆迁补偿安置明细中并无“一次性补偿款”这一兜底项目，法院可以追加拆迁单位为第三人，让其在法庭上明确拆迁款项中每一明细的规范依据。如拆迁单位对此无法予以说明，则法院可以根据承租人的举证，经过与出租人、拆迁单位的质证，认定承租人是否存在停业损失，并依法作出处理。 

武汉中小企业协会企业法律服务部

如遇上述法律问题，请致电武汉中小企业协会，027-82839155